Меню

Договір найму (оренди) житлового приміщення

Ганна БОГАЦЬКА,
помічник адвоката Волинської обласної ГО,
член Всеукраїнської коаліції з надання правової допомоги

Останнім часом у великих містах популярності набирає договір найму житла. Така тенденція є прогнозованою, адже практика шахрайських схем з приводу продажу і перепродажу чужих квартир змушує власників вживати заходів, аби застрахувати своє майно.

Та і наймачі теж за допомогою договору можуть впливати на регулювання ціни за проживання тощо.

Зазвичай зразки типових договорів найму (оренди) житла пропонують рієлторські агентства, однак, вартість їхніх послуг не завжди влаштовує бажаючих укласти договір найму житла, хоча і такий типовий договір не може охопити всіх нюансів про конкретній ситуації.

Саме тому, необхідно знати істотні умови такого договору найму житла, адже у випадку їхньої відсутності договір може бути визнаний недійсним.

Умови укладення договору найму житла регулюється Главою 59 Цивільного кодексу України, де у статті 810 зазначено, що за договором найму (оренди) житла одна сторона - власник житла (наймодавець) передає або зобов'язується передати другій стороні (наймачеві) житло для проживання у ньому на певний строк за плату.

Предметом договору найму житла може бути будь-яке житлове приміщення, в тому числі квартира або кімната у квартирі, житловий будинок або його частина. Однак, таке приміщення повинно бути придатним для постійного проживання у ньому.

Що стосується форми укладення договору, то він має бути обов’язково укладений у письмовій формі. При цьому, законодавство не передбачає, що такий договір має бути обов’язково посвідчений нотаріально чи що він підлягає державній реєстрації, крім випадків, коли укладається договір оренди житла з викупом.

Суб’єктами у такому договорі можуть бути як фізичні, так і юридичні особи. Однак, якщо наймачем виступає юридична особа, то, так як регулюються правовідносини щодо проживання осіб, у договорі найму житла слід зазначити прізвище, ім’я, по батькові особи, яка буде постійно проживати у найманому житловому приміщенні.

При цьому, якщо із наймачем у житловому приміщенні будуть проживати інші особи, то про них слід обов’язково зазначити у договорі. Ці особи, відповідно до статті 816 Кодексу, набувають рівних з наймачем прав та обов’язків щодо користування житлом. Наймач несе відповідальність перед наймодавцем за порушення умов договору особами, які проживають разом з ним. Якщо наймачами житла є кілька осіб, їхні обов’язки за договором найму житла є солідарними. Порядок користування житлом наймачем та особами, які постійно проживають разом з ним, визначається за домовленістю між ними, а у разі спору - встановлюється за рішенням суду.

Вартість і порядок оплати визначається за домовленістю сторін та зазначається у договорі. При цьому, якщо строк внесення плати за користування житлом не встановлений договором, наймач вносить її щомісяця.

Що стосується строку на який укладається договір, то він зазначається у самому договорі за попередньою домовленістю сторін. При цьому, якщо сторони у договорі пропустили цей пункт, то законодавством визначається, що такий договір вважається укладеним на п'ять років.

Варто звернути увагу, що у випадку укладення договору найму житла до одного року (короткостроковий найм), не потрібно зазначати відомості про осіб, які будуть проживати разом із наймачем а також тимчасових мешканців.

У разі спливу строку договору найму житла наймач має переважне право на укладення договору найму житла на новий строк. А у разі продажу житла, яке було предметом договору найму, наймач має переважне перед іншими особами право на його придбання.

Не пізніше ніж за три місяці до спливу строку договору найму житла наймодавець може запропонувати наймачеві укласти договір на таких самих або інших умовах чи попередити наймача про відмову від укладення договору на новий строк. Якщо наймодавець не попередив наймача, а наймач не звільнив помешкання, договір вважається укладеним на таких самих умовах і на такий самий строк.

Поточний ремонт житла, переданого у найм, зобов'язаний здійснювати наймач, якщо інше не встановлено договором. Капітальний ремонт житла, переданого у найм, зобов'язаний здійснювати наймодавець, якщо інше не встановлено договором. Переобладнання житлового будинку, в якому знаходиться житло, передане у найм, якщо таке переобладнання істотно змінить умови користування житлом, не допускається без згоди наймача.

Також наймач вправі укладати договір піднайму житла. За договором піднайму житла наймач за згодою наймодавця передає на певний строк частину або все найняте ним помешкання у користування піднаймачеві (ст. 823 ЦК).

Характерними рисами договору піднайму житла є:

1) договір піднайму житла є реальним та відплатним;

2) строк договору піднайму не може перевищувати строку договору найму житла;

3) у разі дострокового припинення договору найму житла одночасно з ним припиняється договір піднайму;

4) до договору піднайму житла не застосовується положення про переважне право на укладення договору на новий строк.

Законодавство передбачає випадки, коли можливо змінити наймача у договорі, зокрема:

а) на вимогу наймача та інших осіб, які постійно проживають разом з ним, та за згодою наймодавця — однією з повнолітніх осіб, які постійно проживали разом із наймодавцем;

б) у разі смерті наймача або вибуття його з житла — іншими повнолітніми особами, які проживали з наймачем, або, за погодженням з наймодавцем, одна або кілька із цих осіб.

Незважаючи на те, що договір є строковим, можливі випадки коли передбачаються варіанти дострокового розірвання договору найму житла.

Так, наймач житла має право за згодою інших осіб, які постійно проживають разом з ним, у будь-який час відмовитися від договору найму, письмово попередивши про це наймодавця за три місяці.

Якщо наймач звільнив помешкання без попередження, наймодавець має право вимагати від нього плату за користування житлом за три місяці, якщо наймодавець доведе, що він не міг укласти договір найму житла на таких самих умовах з іншою особою.

Наймач має право відмовитися від договору найму житла, якщо житло стало непридатним для постійного проживання у ньому.

Дострокове розірвання договору оренди житла з викупом до моменту набуття орендодавцем права на житло здійснюється у порядку, визначеному законом. Договір оренди житла з викупом може бути розірвано у випадках, визначених законом.

Договір найму житла може бути розірваний за рішенням суду на вимогу наймодавця у разі:

1) невнесення наймачем плати за житло за шість місяців, якщо договором не встановлений більш тривалий строк, а при короткостроковому наймі - понад два рази;

2) руйнування або псування житла наймачем або іншими особами, за дії яких він відповідає.

За рішенням суду наймачеві може бути наданий строк не більше одного року для відновлення житла.

Якщо протягом строку, визначеного судом, наймач не усуне допущених порушень, суд за повторним позовом наймодавця постановляє рішення про розірвання договору найму житла. На прохання наймача суд може відстрочити виконання рішення не більше ніж на один рік.

Наймодавець також може ініціювати розірвання договору найму житла, зокрема, у разі необхідності використання житла для проживання самого наймодавця та членів його сім'ї. При цьому, наймодавець повинен попередити наймача про розірвання договору не пізніше ніж за два місяці.

У випадку, коли наймач житла або інші особи, за дії яких він відповідає, використовують житло не за призначенням або систематично порушують права та інтереси сусідів, наймодавець може попередити наймача про необхідність усунення цих порушень.

Якщо наймач або інші особи, за дії яких він відповідає, після попередження продовжують використовувати житло не за призначенням або порушувати права та інтереси сусідів, наймодавець має право вимагати розірвання договору найму житла.

У разі розірвання договору найму житла наймач та інші особи, які проживали у помешканні, підлягають виселенню з житла на підставі рішення суду, без надання їм іншого житла.

Таким чином, істотними умовами договору найму (оренди) житла є: найменування сторін; характеристики житла; строк, на який укладається договір; плата за користування житлом; права та зобов’язання сторін та інші умови, визначені законом.

Файли, що прикріплені до статті

Ще статті в цій рубриці

Чи можна звільнити вагітну жінку?

Автор: Альона Романова

Трудове законодавство України досить добре захищає трудові права вагітних: це і їх права щодо виконання своїх трудових обов´язків, відпустки та лікарняних, розміру і порядку розрахунку декретних та ін. Проте інколи трапляються ситуації, коли вагітна жінка дещо "зловживає" своїм станом і фактично чи не в повному обсязі не виконує свої посадові обов'язки. Як в такому разі може чинити роботодавець?

Теги: захист прав вагітних, звільнити вагітну жінку

Як нарахують допомогу на дитину?

Автор: Альона Романова

Допомога при народженні дитини - є одною із головних різновидів державної допомоги сім'ям з дітьми, яка спрямована на забезпечення державної допомоги сім'ям з дітьми у загальній системі соціального захисту населення. Проте при народженні дитини сім'ї, в якій уже виховуються та проживають неповнолітні діти, це необхідно враховувати при обчисленні розміру допомоги на новонародженого.

Теги: допомога на дитину

Гроші напрокат

Автор: Віталій Місяць

Які "підводні камені" банківського кредиту? І на що потрібно звертати увагу, оформляючи такий "прокат"? Відповіді на ці на інші актуальні запитання в нашому матеріалі.

Теги: кредит, споживчий кредит, кредит в банку

Як купити квартиру неповнолітньому?

Автор: Катерина Євдокімова

Юрист розповідає, які законодавчі особливості потрібно враховувати батькам при покупці нерухомості, в тому числі квартири, на користь неповнолітньої дитини.

Теги: покупка квартири, житло, квартира для неповнолітнього

Чи треба оформлятись підприємцем?

Автор: Катерина Євдокімова

Юрист роз'яснює, яку діяльність закон вважає підприємницькою і чи варто реєструватися фізичною особою-підприємцем при торгівлі продуктами, отриманими в результаті ведення особистого селянського господарства.

Теги: підприємницька діяльність

Скільки ж коштує закордонний паспорт?

Автор: Віталій Місяць

У питаннях вартості документа для виїзду за кордон думки фахівців розходяться.

Теги: закордонний паспорт, плата за документ

За яких умов можуть позбавити послуги водовідведення?

Автор: Микола Глотов

Чинне законодавство України передбачає, що у жодному випадку з мотивів наявності в людини заборгованості щодо оплати за комунальні послуги ніхто не має права її позбавити можливості користуватися послугами водовідведення

Теги: водовідведення, борг за комунальні послуги

Чи можна брати на роботу студентів-іноземців?

Автор: Наталія Піддубна

Юрист консультує, яких законодавчих умов слід дотримуватися підприємцю при працевлаштуванні студента-іноземця.

Теги: робота студента-іноземця

Як домогтися плати за використання власного авто зі службовою метою?

Автор: Наталія Піддубна

Юрист радить не забувати, що домовленість між підприємством і працівником про використання автомобіля та компенсація за його використання має оформлятися наказом на підприємстві, обумовлюватись у трудовому договорі та договором оренди або договором про компенсацію за використання автомобіля.

Теги: плата за використання авто, службове авто

Право на подаровану квартиру

Автор: В’ячеслав Горбенко

Які права на подаровану квартиру має сам дарувальник? Юрист розповідає про законодавчі нюанси такої угоди.

Теги: подарована квартира, розірвання договору

11 квіт. 2014
Комунальний борг має термін давності

Автор: Аліса Юрченко

Юрист консультує про особливості дії позовної давності в питанні стягнення боргу за комунальні послуги

Теги: борг за комунальні, позовна давність

Без генерального плану

Автор: Аліна Юрченко

Юрист роз'яснює, чи варто купувати квартиру в житловому комплексі, який не внесено в генеральний план місцевості і що це може означати.

Теги: покупка квартири, генеральний план місцевості

Індексація на невиплачену зарплату

Автор: Альона Романова

Юрист інформує про особливості індексацї заробітної плати і на підставі яких норм законодавства така індексація відбувається.

Теги: індексація зарплати, невиплачена зарплата

Лікарняний під час відпустки

Автор: Піддубна Наталія

Юрист роз'яснює, чи виплачується допомога з тимчасовій непрацездатності працівнику, який перебував на лікарняному під час відпустки.

Теги: лікарняний, відпустка

Як оцінити земельну ділянку

Автор: Ганна Богацька

Нормативно-грошова оцінка земель є однією зі складових оцінки землі, яка проводиться відповідно до Закону "Про оцінку земель". Причому проводиться така оцінка виключно юридичними особами, які є розробниками документації із землеустрою за встановленими законодавством нормами з урахуванням відомостей державних кадастрів.

Теги: оцінка землі, земельна ділянка, ринкова вартість землі

Плата за електрику в гуртожитку

Автор: Денис Гречко

Юрист нагадує, що відповідно до чинного законодавства, з метою контролю кількості спожитої електроенергії в кімнатах мешканців (за власний рахунок) можуть бути встановлені індивідуальні електролічильники.

Теги: оплата електроенергії, гуртожиток

Ремонт житла для ветерана

Автор: Володимир Трандафіл

Юрист роз'яснює законодавчі особливості проведення безоплатного капітального ремонту власних житлових будинків і квартир осіб, що мають право на таку пільгу.

Теги: ремонт житла, ветеран

Не куріть на сходових маршах!

Автор: Микола Глотов

Відповідно до норм чинного законодавства за куріння в заборонених місцях винного притягають до адміністративної відповідальності.

Теги: відповідальність, куріння на сходах, адмінвідповідальність

Чи дадуть допомогу на дитину, яка народилася за кордоном?

Автор: Альона Романова

Для призначення допомоги на дитину, яка народилася за кордоном, до органу праці і соціального захисту населення за умови пред’явлення паспорта або іншого документа, що засвідчує особу, батькам необхідно особисто подати законом передбачений перелік документів.

Теги: допомога на дитину, безоплатна правова допомога

У працевлаштуванні відмовили

Автор: Піддубна Наталія

Юрист інформує про те, як працівнику захистити свої права, перебуваючи на випробувальному терміні.

Теги: випробувальний термін, працевлаштування

Останні новини